Заработать на флипе

За последние годы идея зарабатывания денег на перепродаже недвижимости после ремонта по более высокой цене, или «флипа», получила очень большую популярность. («Flip» переводится на русский язык, как «резкая перемена», «переворот»). Огромное количество телевизионных передач посвящено этому. Сценарий всегда один и тот же: «купили избушку на курьих ножках, поколдовали с кувалдами и электро-шуруповёртами красавицы и красавцы в течении 4-х – 5-ти недель, и вот он результат – дворец неписанной красоты… И очередь стоит, чтобы его приобрести, ну прям почти за любые деньги». Правда, заманчиво? Тем не менее, что кажется простым и легко осуществимым на телевидении, в жизни совсем не так просто.

Действительно, многим людям удается зарабатывать на каждом флипе десятки тысяч долларов. Но также много и тех, кто оказывается в очень большом убытке. Если использовать местные термины, вместо «флип»а получается «флоп» («flop» на русском — «провал»). Даже выражение есть такое — «флип – флоп».

Так как же не запороть такую сделку и выйти обогащенным победителем?

Здесь очень важно все правильно рассчитать. В этой статье я привожу несколько важных советов, которые помогут вам осуществить вашу мечту.

1. Цена покупки

Купить дом для флипа нужно не просто, «как можно дешевле», но и чтобы это «как можно дешевле» в сумме со всеми затратами на ремонт и по финансированию, плюс планируемая прибыль, не превысили рыночную цену на этот тип недвижимости в вашем конкретно взятом районе. Наивно думать, что вам удастся быстро продать ваш дом по цене, намного превышающей рыночную, даже если теперь это дворец. Кстати, превращая обычный дом во дворец, очень полезно задать себе вопрос, а уместен ли дворец в этом районе, поскольку каждый район имеет свой потолок рыночной цены на каждый вид недвижимости. Очень рекомендую, не предполагать цены, а проконсультироваться у специалиста по недвижимости.

2. Смета (список и оценка работ)

Ваша смета должна быть составлена разумно. Избегайте чрезмерных инноваций. Не вкладывайте в работы деньги, которые не окупятся. Если вы потратите на ремонт $ 30 000, а это повысит цену дома лишь на $10 000, то вы понизите свою конечную прибыль на $20 000. Вам кажется, что, установив дорогой гранитный каунтер в кухню, вы 100%-тно повысите стоимость дома, и выиграете в прибыли? Это очень часто встречающаяся ошибка начинающих флиперов. Возможно, что в этом районе в подобных домах, использование дорогих гранитных каунтеров, лежит за пределами бюджетных возможностей покупателей, и он будет котироваться только по цене обычного.

3. Финансирование

Многие даже не подозревают, что, покупая дом, можно одновременно попросить частичное или полное финансирование и на ремонт. Очень наивно надеяться только на свою наличку и кредитные карты. Наличка не бесконечна, а кредитные карты – это очень дорого. Часто затраты по кредитным картам съедают львиную долю прибыли. К тому же, чем больше долг на кредитных картах, тем жёстче вам перекрывается финансовый кислород в получении каких-либо дополнительных ссуд на непредвиденные затраты, падает ваш кредитный скоринг, и надолго отключается покупательная способность для следующего проекта.

4. Время – деньги!

Чем быстрее вы осуществили свой проект от покупки до продажи, тем меньше денег уйдет в банковский интерес, тем выше будет ваша прибыль.

Продумайте и организуйте процесс так, чтобы он шел «нон-стоп», безо всяких проволочек.

Заранее позаботьтесь о всевозможных разрешениях муниципального уровня на проведение тех или иных работ. Если вы забудете их взять, город может заблокировать вам все работы, и даже оштрафовать. К тому же следует помнить, что не все разрешения даются муниципалитетом в тот же день, иногда их приходится ждать до 2-х месяцев.

Не только ремонт, но и продажа, должна осуществиться как можно быстрее. Воспользуйтесь профессиональными услугами риэлтора, ему есть кому предложить ваш дом и продать его прямо сейчас.

Не следует быть слишком оптимистом и думать, что, если вы продадите дом сами, то вы сэкономите на комиссионных, и получите больше прибыли. Как правило, люди, которые экономят на комиссионных, теряют гораздо больше, чем комиссионные, на цене продажи и на сроках, которые накручивают банковский интерес. Все преуспевающие флиперы и констракторы продают свои проекты только через риэлторов. Так что будьте реалистичны и не обременяйте себя ненужными эмоциями.

5. Страховка.

Не уделить должного внимания наличию правильной страховки – это очень большая ошибка, которая может стоить очень дорого. Допустим, дом зальет канализационными отходами при прорыве трубы, а ваша страховка не предоставляет покрытие на этот случай. Сумма в несколько десятков тысяч долларов, которую невозможно будет получить в качестве компенсации от страховки, капитально подорвет вашу прибыль.

6. Посоветуйтесь с хорошим налоговым специалистом до начала проекта.

Прежде, чем считать, что консультация такого специалиста стоит дорого, подумайте, что дороже. Не лучше ли заплатить пару сотен долларов за консультацию и сохранить тысячи долларов в виде налогов? Еще до того, как вы решитесь на флип, очень важно знать, каким образом выгоднее организовать ваш проект с точки зрения налогового законодательства, чтобы сохранить как можно больше денег.

На этом мудрым совете позвольте мне закончить эту статью. Я вас призываю быть очень осторожными, когда речь идет о флипе. Это тот самый случай, когда нужно «семь раз отмерять и только один раз отрезать». Хорошо делайте свои расчеты, планируйте все без иллюзий и с запасом, и у вас все получится.

Если вам нужна профессиональная помощь на любом из этапов, я всегда к вашим услугам.

Звоните 514-295-8070, или отправьте сообщение.