Купить доходный дом

Покупка многоквартирной недвижимости в Квебеке кажется вам хорошей идеей? Вы хотели бы попробовать и убедиться в этом? Замечательно! Эта статья для вас. Она поможет вам понять, с чем придется столкнуться, и какой дом принесет прибыль, а какой, наоборот, затащит вас в финансовое болото.

Инвестирование в доходную недвижимость принципиально отличается от инвестирования в недвижимость просто для собственного проживания. Если при покупке дома, кондо и во многих случаях плекса для себя, вы рассчитываете лишь на пассивное накопление денег, то доходная недвижимость генерирует еще и активный доход, в виде денег за аренду жилья. Поэтому приобретение такой недвижимости больше похоже на приобретение бизнеса. Выгодность сделки определяется элементарными расчетами по финансовым формулам.

Первый вопрос, который встает перед инвестором – это «как найти недвижимость, которая, действительно, окажется выгодной покупкой?» — Это реально только путем глубокого анализа многих составляющих каждого дома, попадающего в зону вашего интереса.

Первая составляющая – это «Является ли дом рентабельным?». Тут приходит на помощь финансовая математика.

1. Рентабельность: коэффициенты MRB и MRN

Коэффициенты MRB (коэффициент валового дохода) и MRN (коэффициент чистого дохода) отражают отношение дохода к цене дома.

Очень частой ошибкой является то, что выводы о рентабельности делаются на основе коэффициента MRB (коэффициент валового дохода), который не учитывает расходы по эксплуатации, варьирующиеся от здания к зданию.

Чтобы не ошибиться в прогнозах, специалисты рекомендуют использовать коэффициент MRN (коэффициент чистого дохода). Чтобы рассчитать чистый доход, из валового дохода придется вычесть эксплуатационные расходы, такие как электричество, отопление, муниципальные и школьные налоги, страховку, уборку снега и просто уборку, обслуживание газонов, административные расходы, расходы по обслуживанию здания и т.д.

Коэффициент MRN должен находиться между 10 и 16. Чем он ниже, тем лучше. Если коэффициент превышает отметку 18, то рассматривать такой дом в качестве инвестиции нет никакого смысла.

Пример расчета MRN (коэффициент чистого дохода)

Стоимость здания	$ 200 000
Чистый доход (валовый доход – эксплуатационные расходы)	$ 12 500
MRN (Стоимость здания / Чистый доход)	16

4 разновидности прибыли

Для инвесторов в многоквартирную недвижимость прибыль подразделяется на 4 вида – это: «ликвидность», «капитализация», «прибавочная стоимость» и «покупка-продажа недвижимости по лучшей цене». Каждый из них должен быть глубоко проанализирован. Давайте рассмотрим эти понятия:

2. Ликвидность (Liquidité /cash flow)

Ликвидностью называют деньги, которые реально и регулярно (ежемесячно) остаются в кармане владельца, после уплаты всех расходов по ипотеке и по содержанию дома.

Наличие ликвидности очень важно, причем, с самого начала. Некоторые думают, что если дом просто сам себя оплачивает, то этого уже достаточно. Они делают ставку на то, что начнут получать прибыль позже, когда дом буден выплачен. Это в корне неправильная инвесторская позиция. В жизни все может случиться: и жилец может не заплатить, и на срочный ремонт могут потребоваться деньги. Инвесторы без ежемесячной ликвидности часто оказываются в убытке (отрицательная ликвидность). Во многих случаях это ведет к банковским овердрафтам.

3. Капитализация

В случае доходного дома «капитал» создается вашими замечательными жильцами. Именно они оплачивают ваш долг банку, преувеличивая ваши накопления. С другой стороны, помимо финансов необходимо учитывать и другие факторы, такие как тип жильца, состояние здания, местоположение объекта и потенциал роста дохода.

4. Покупка по лучшей цене

При покупке, если MRN хороший, важно обсудить наилучшую возможную цену. Все, что удастся сторговать – это ваша прибыль, полученная сразу же. Т.е., если вам удалось купить дом, стоящий $500 000, за $450 000, то вы сразу же добавили $50 000 к своему капиталу. Если же, наоборот, вы купили дом по цене выше рыночной, то вы в убытке на разницу между рыночной и заплаченной ценой.

5. Прибавочная стоимость

Прибавочная стоимость образуется по отношению к рынку. Если цены на недвижимость в вашем секторе за год увеличились на 2%, то и стоимость вашего дома выросла на 2 %. Именно этот вид дохода облагается налогом при продаже. Чтобы понять, как это работает, ниже приведен пример:

Пример расчета суммы, облагаемой налогом на прибавочную стоимость

Цена дома при покупке, 2007 год	$ 200 000
Цена дома при продаже, 2017 год	$ 300 000
Прибавочная стоимость	$ 100 000
Сумма облагаемая налогом (прибавочная стоимость * 50%)	$ 50 000

Сумма, облагаемая налогом на прибавочную стоимость, будет добавлена к вашему основному доходу, и от полученной общей суммы будет расчитан налог, согласно тарифной сетке. Например, пусть в нашем случае это будет 37% (* $ 50 000), получается, что мы должны заплатить $ 18 500. Процент варьируется в зависимости от общей суммы вашего дохода, он может быть и больше и меньше. Однако, если при планировании вы заложите 20-25% от прибавочной стоимости в качестве налогового расхода по продаже, вы сильно не ошибетесь.

Из четырех упомянутых источников прибыли (ликвидность, капитализация, прибавочная стоимость и покупке по лучшей цене) только ликвидность позволяет вам получить доступ к деньгам прямо сейчас. Другие накопления доступны только тогда, когда вы продаете или рефинансируете свое здание.

Финансовый Рычаг

Как только вы подписываете ипотечный акт с банком, уже можно говорить о появлении вашего финансового рычага, т.е. возможности использования денег других для увеличения своей покупательной способности, основному инструменту инвестора. Таким образом, у вас появляется возможность максимально реализовать себя в этой области и получить наибольшую прибыль.

Это лишь самые основные моменты, на которые надо обратить внимание, говоря об инвестициях в доходную недвижимость. На самом деле подробный рапорт анализа рентабельности того или иного здания может занимать несколько десятков страниц, там будет учитываться огромное количество всевозможных показателей и коэффициентов.

Если вас интересует эта тема, просто свяжитесь со мною. Так же я могу ответить вам на все вопросы, связанные с финансированием этого вида недвижимости, и даже осуществить его для вас.

Звоните 514-295-8070, или отправьте сообщение.